Opcion de compra Abogado en Caracas
Abogado Caracas Venezuela Manuel Alfredo Rodríguez
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ABOGADO UCV LITIGANTE
MANUEL ALFREDO RODRIGUEZ
Especialista, Magister Scientiarum, Phd Doctor en Derecho
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Mariana
No hay opción de compra,  cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador a
comprar
Al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran firmar una
opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal redactado, se trata de una
verdadera compra­venta. Significa que el "optante" compró y el "promitente oferente"
vendió. En la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender
el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no está
obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no.
Mientras que el promitente sí está obligado a mantener su promesa de venta por el
tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al
oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.
Según la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se obligan,
una a comprar y otra a vender. Reiteramos, en la opción de compra, el "optante" no está
obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad (potestativo, puede o podrá) de
decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza. Hay obligación para
una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del promitente u
oferente? la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. Lo relevante es precisar que el
abogado del optante o interesado en comprar, redactará la opción asignando
obligaciones recíprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta. Por lo que, a
cambio del pago de las arras (treinta por ciento del precio de venta acordado), se
entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario, el abogado del oferente,
inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará obligación para el optante, de esa
forma, su representado no ha vendido al firmar la opción. Vencido el término establecido
en el contrato, si el optante no compra, se extingue la oferta y el promitente podrá
disponer de su inmueble. En ese caso, el optante debe pagar la cláusula penal convenida
en la opción, la cual de hecho, ya está en poder del promitente.
No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se
obliga a comprar. Este es precisamente el formato de contrato que las partes
acostumbran firmar, sin percatarse que lo que hacen es vender el inmueble al suscribir la
"opción" en esos términos. Las partes firman un "contrato de opción", se obligan de
manera recíproca, pactando modalidades sobre cosa y precio. Si luego surge conflicto
entre ellas, los tribunales han sentenciado que hubo venta, y por ser una venta, el
inmueble pertenece al optante, quien sólo ha adelantado el precio de las arras, esto es,
30% del precio de venta del inmueble.
La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se obliga a
vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del promitente. Una sola de
las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra, pero no está obligada a comprar.
El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción de pagar
la multa establecida, llamada "cláusula penal contractual", única indemnización a favor del
oferente. Por último, aunque el contrato se denomine opción de compra, será
considerado por el tribunal, como una verdadera venta, cuando de su texto se lea:
"Prometo vender" y "prometo comprar".
Abogado litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.
asomivis@cantv.net
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